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商业地产不会过热,只能说是逐渐在加温

发布-zhushican | 查看- | 发表时间-2011-04-07

开发商持有写字楼是大势所趋

理财一周报:从2010年开始就不断有开发商从住宅转投商业地产,为什么在调控之下商业地产会被视为价值洼地?

李骁:2010年可以说是商业地产的元年。一方面由于住宅市场的调控,开发商、投资者资金投入受限,就会有4000亿元到5000亿元左右的资金被挤出,而这其中又有一部分会流入商业;另一方面由于保险资金获批,又有几千亿元的险资入市,这么庞大的一笔资金自然要追求长期、稳定、安全的收益,在投资品匮乏、房地产市场仍旧被看好的前提下,不受调控限制的商业地产自然就备受瞩目了。

理财一周报: 商业地产被投资人和开发商看好可以说是楼市调控的“无心插柳”,但对商业地产不进行任何限制,会不会导致商业地产的过热?

李骁:商业地产不会过热,只能说是逐渐在加温。主要原因有两点:一是开发公司要把一部分发展方向、资金转移到商业地产需要一定的时间,发展需要一个周期。二是因为商业地产的交易成本非常高,这也是过去几年商业地产相对住宅市场较为理性、还没有火起来的原因。买一套写字楼然后转让,增值的部分近60%都要交税,因此很多写字楼持有者宁可空着也不愿意卖。

目前商业地产市场的热只能说是投资热,而非消费热。开发商从住宅转型商业地产的个案越来越多,包括万科在内的一线、二线房企,甚至中小型开发商都是这样;但是这种热力传导到消费还需要一定时间,目前在消费层面更多的还是观望态度,个人投资者选择商业地产并不是普遍现象。商业地产从升温到加热再到过热需要很长时间,因此担心过热还为时尚早。

理财一周报:“商住倒挂”、“写字楼空置”的现象今年可能改善吗?

李骁:今年总体上应该还是持续“倒挂”,但是目前正处在缩短距离的过程当中,而且我个人预计这种缩小会逐渐加速。如果投资房产的话,首先追求的是安全边际比较高的商业物业,其中甲级写字楼一定是首选,所以我觉得写字楼市场在2011年会有一个好的发展机遇。

静安区已经成为上海七个甲级写字楼分市场中空置率最高的分市场,空置率已经达到了16.1%,在未来的两至三年的时间里,南京西路沿线仍将有多栋写字楼建成,未来地区高空置率的问题必然会出现。

理财一周报:从去年开始,写字楼的租金已有上调,为何你预计明年空置率现象依旧严重?

李骁:在大的行业背景下,租金走高,空置率持续下降。去年下半年开始,上海持续调整了十几个月的租金开始反弹,但这种情形到2011年可能会发生改变。首先,因为住宅的调控,进入商业地产的资金增加,购买力也相应增加。其次,受住宅市场调控的影响,资金吃紧且持有商业地产的部分房企会选择抛售以盘活资金,这使得写字楼市场在今年会持续活跃,但却会影响到租赁,因为原先租赁写字楼的企业因为资金不能去向住宅,可能会选择购买。最后,2011年写字楼的供给量将大大高于去年,具体到静安区域市场,主要是受区域市场供给的影响,而导致空置率上升。

理财一周报:既然即将迎来良好的发展机遇,那么写字楼市场未来的趋势会怎么走?

李骁:我认为至少在一线城市,写字楼作为持有性物业是大势所趋。以上海为例,九十年代初的不少写字楼都是由港资、台资为主打造的,他们不但享受了这么多年中国资产高速增值的好处,就光从租金收益来说也已经完全收回了成本。淮海路商圈内港商投资建造的顶级写字楼,他们的租赁的受益现已几倍于他们的投入。然而,这一情况不能复制到二、三线城市,因为那里的写字楼租金不足以支撑本身的运作,很多二、三线城市的写字楼直到今天,如果是自己持有经营的话,每年都要面临着亏损、或者现金流非常窘迫的境地。

自己持有具有良好升值潜力的写字楼应该被更多的业主所接纳。在一线城市,随着租金的上扬,新型的CBD、泛CBD正在崛起。上海市政府已规划了四个市级的城市副中心,在这些区域近来都崛起了大量的写字楼,尽管这些写字楼的租金会有所不同,但我相信他们的业主更多会选择持有。

此外,将有更多的政府会要求写字楼开发商必须要自己持有、经营,不能散售。去年创出了天价地王的苏州湾1号地块,周边住宅售价只有4万,写字楼只有2.8万,它的楼板价却高达5.28万,但据我所知,区政府规定他们所有的商业物业都不许散卖。地方政府在考虑税收之后,也会要求开发商自己持有,在一线城市这种持有性的物业今年会增多。 

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